Wywłaszczenie nieruchomości

19.11.2015

Jak dochodzi do wywłaszczenia? Kto ustala wysokość odszkodowania za wywłaszczenie nieruchomości?

 

Właściciel, użytkownik wieczysty oraz posiadacz każdego innego prawa rzeczowego do nieruchomości może zostać tego prawa pozbawiony lub ograniczony w jego wykonywaniu. Możliwość taką daje instytucja wywłaszczenia nieruchomości, która jest podstawową konstrukcją prawną, za pomocą której państwo może pozyskać prawa przysługujące do nieruchomości innym podmiotom, w sytuacji gdy są one niezbędne do realizacji ważnych celów publicznych.    

Postępowanie wywłaszczeniowe

Postępowanie wywłaszczeniowe wszczyna i prowadzi starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej. Co istotne, osoba, której prawa mają zostać wywłaszczone, jest stroną tego postępowania. W związku z tym może brać czynny udział w każdym stadium postępowania, a przed wydaniem decyzji kończącej postępowanie, może przejrzeć zgromadzony w sprawie materiał dowodowy, a także wypowiedzieć się co do zebranych dowodów i materiałów oraz zgłoszonych żądań.

Osoba wywłaszczana może wobec tego m.in. składać w postępowaniu wywłaszczeniowym własne wnioski, kwestionować żądania wysuwane względem posiadanego przez nią prawa, a także przeciwdziałać nieprawidłowościom postępowania w drodze środków odwoławczych.

W celu zapewnienia czynnego udziału stron w postępowaniu organ przeprowadza rozprawę administracyjną, na której m.in. są przeprowadzane dowody, np. z zeznań świadków oraz następuje  zapoznanie stron z już zgromadzonym materiałem dowodowym. Dopiero po przeprowadzeniu rozprawy możliwe jest wydanie decyzji wywłaszczeniowej.

W postępowaniu wywłaszczeniowym nie jest możliwe zawarcie ugody. Wobec tego postępowanie to może zostać zakończone wyłącznie przez wydanie decyzji. Decyzja ta w zależności od tego jak się przedstawia zebrany w toku sprawy materiał dowodowy może uwzględniać wniosek o wywłaszczenie, orzekać o nim z urzędu lub być w całości lub w części odmowna. Jeżeli natomiast postępowanie stało się w całości lub w części bezprzedmiotowe może zostać wydana decyzja umarzająca postępowanie wywłaszczeniowe w całości, bądź w części.

Wywłaszczany może w postępowaniu wywłaszczeniowym uzyskać:

  • odszkodowanie za wywłaszczone prawo,
  • nieruchomość zamienną,
  • wykup pozostałej części nieruchomości.

Odszkodowanie za wywłaszczenie

Odszkodowanie za wywłaszczenie jest ustalane przez starostę, co do zasady, w decyzji o wywłaszczeniu nieruchomości. Jednakże na wniosek podmiotu realizującego cel publiczny lub właściciela wywłaszczanej nieruchomości oraz w innych szczególnych przypadkach przewidzianych przez ustawę o gospodarce nieruchomościami, starosta wydaje odrębną decyzję o odszkodowaniu.

W celu ustalenia wysokości odszkodowania, w postępowaniu wywłaszczeniowym organ administracyjny dopuszcza dowód z opinii rzeczoznawcy majątkowego, który określa wartość nieruchomości.

Podstawą do ustalenia wysokości odszkodowania jest wartość rynkowa nieruchomości. Przy jej określaniu uwzględnia się przede wszystkim jej rodzaj, położenie, stan, sposób użytkowania oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami. Jeżeli ze względu na rodzaj nieruchomości nie można określić jej wartości rynkowej, gdyż tego rodzaju nieruchomości nie występują w obrocie, określa się wartość odtworzeniową nieruchomości. Przy takim sposobie szacowania wartości, oddzielnie określa się wartość gruntu i oddzielnie wartość jego części składowych. Za wartość części składowych gruntu przyjmuje się kwotę równą kosztom ich odtworzenia lub kosztom ich zastąpienia, pomniejszonym o wartość zużycia tych części składowych.

Zapłata odszkodowania następuje jednorazowo, co do zasady w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu podlega wykonaniu, bądź od dnia, w którym decyzja o odszkodowaniu stała się ostateczna, w przypadku gdy była wydawana decyzja odrębna.

Nieruchomość zamienna

W ramach odszkodowania może zostać przyznana właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu wywłaszczonej nieruchomości za jego zgodą nieruchomość zamienna. Przy tym, jeżeli wysokość odszkodowania ustalonego w decyzji za wywłaszczone prawo różni się od wartości nieruchomości zamiennej, różnicę tę wyrównuje się poprzez dopłatę pieniężną. Zatem możliwa jest sytuacja, w której uprawniony otrzyma nieruchomość zamienną o mniejszej wartości, niż nieruchomość którą utracił i wtedy różnicę pokryje dopłata pieniężna na jego rzecz. Aczkolwiek możliwa jest też sytuacja, że to uprawniony będzie musiał zwrócić różnicę, w przypadku gdy nieruchomość zamienna będzie przedstawiała większą wartość.      

Organ może podmiotowi wywłaszczanemu zaoferować nieruchomość zamienną już na etapie wstępnych negocjacji o umowne nabycie praw, które muszą poprzedzić całą procedurę wywłaszczeniową. Co istotne, przeprowadzenie tych rokowań jest obligatoryjne. Wobec tego wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego z pominięciem tego etapu, oznaczać będzie wadliwość postępowania, której skutkiem powinno być uchylenie decyzji wywłaszczeniowej przez sąd administracyjny, w przypadku jej zaskarżenia.

Wykupu pozostałej części nieruchomości

Wykupu można żądać w sytuacji, gdy wywłaszczona zostaje część nieruchomości, ale skutkiem tego pozostała część nie nadaje się do prawidłowego wykorzystywania na dotychczasowe cele. Żądanie nabycia pozostałej części nieruchomości jest uzasadnione wówczas, gdy ze względu na społeczno-gospodarcze przeznaczenie prawa rzeczowego przysługującego do nieruchomości oraz zasady racjonalnego gospodarowania nieruchomością, część pozostała po wywłaszczeniu straciłaby dla właściciela albo użytkownika wieczystego swoją dotychczasową użyteczność. 

Na żądanie właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości Skarb Państwa bądź jednostka samorządu terytorialnego nabywa tę część w drodze umowy. W przypadku, gdy żądanie uprawnionego spotyka się z odmową, ma on prawo żądać przed sądem powszechnym stwierdzenia przez sąd obowiązku złożenia przez podmiot, na rzecz którego ma nastąpić wywłaszczenie, oświadczenia woli o nabyciu nieruchomości. Z tym, że to na podmiocie, który domaga się nabycia pozostałej części nieruchomości, będzie ciążył obowiązek udowodnienia w procesie, że nieruchomość ta nie nadaje się do prawidłowego wykorzystywania na dotychczasowe cele.

W przypadku gdy osoba, której prawa zostały wywłaszczone nie zgadza się z decyzją wywłaszczeniową lub decyzją o odszkodowaniu, jeżeli została wydana odrębna decyzja, przysługuje jej prawo odwołania do organu wyższego stopnia, którym w sprawach o wywłaszczenia jest właściwy wojewoda. Odwołanie wnosi się w terminie 14 dni od dnia doręczenia decyzji, a gdy decyzję ogłoszono ustnie, od dnia jej ogłoszenia, do właściwego organu odwoławczego za pośrednictwem organu, który decyzję wydał. Odwołanie nie wymaga szczególnej formy, ani szczegółowej treści uzasadnienia. Z pisma odwoławczego musi jedynie wynikać, że wnosząca je strona nie jest zadowolona z rozstrzygnięcia organu pierwszej instancji.

Po rozpatrzeniu odwołania organ odwoławczy wydaje decyzję, w której może utrzymać w mocy decyzję organu pierwszej instancji, uchylić ją w całości lub w części i w tym zakresie orzec co do istoty sprawy, albo uchylając decyzję umorzyć postępowanie w pierwszej instancji w całości albo w części. Może również umorzyć postępowanie odwoławcze, a także uchylić zaskarżoną decyzję w całości i przekazać sprawę do ponownego rozpoznania organowi pierwszej instancji.   

Co do zasady organ odwoławczy nie może wydać decyzji na niekorzyść strony, która się odwołuje. Wyjątkiem jest sytuacja, w której zaskarżona decyzja rażąco narusza prawo lub interes społeczny.

W sytuacji, gdy osoba wywłaszczona nadal nie zgadza się z zapadłą decyzją wywłaszczeniową, bądź odszkodowawczą, może wnieść skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, a w przypadku, gdy i z tym rozstrzygnięciem się nie zgadza przysługuje jej możliwość wniesienia skargi kasacyjnej do Naczelnego Sądu Administracyjnego.

Autor: Aplikant Adwokacki Ernest Ciechowicz

 

 

Tagi: odszkodowanie za wywlaszczenie, decyzja o wywlaszczeniu, nieruc

Zgłoś potrzebę bezpłatnej porady prawnej:


Współpracujemy z: